Много често за реализирането на една инвестиция върху недвижим имот е необходимо да се извърви дълъг път на подготовка на имота, за да стане годен за застрояване. Така наречените „безпроблемни“ имоти, за които просто общината издава виза и започваш да строиш, сякаш вече не се срещат или поне са голяма рядкост. За голяма част от свободните терени е необходимо да се изпълнят редица процедури. С течение на времето тези процедури стават все по-комплексни и е необходимо дълбоко познаване на дебрите както на законодателството, така и на начина на мислене на администрацията при отчитане на обстоятелството, че и двата фактора са много динамични. Проблем е и начинът, по който се предлагат недвижимите имоти на пазара. Често предлаганият имот се рекламира като годен да се започне със строителството още днес. За жалост това е вярно много рядко.

Огромно е множеството на възможните проблеми – разлика между имотни и регулационни граници, наличие на дървесна растителност, липса на мрежи на ВиК и електроснабдяване, необходимост от преминаване през неотчуждени имоти, невъзможност да се изпълнят предвидените по закон максимална плътност и кинт, наличие на рестрикции поради специфичен статут на имота по отношение на паметниците на културата или защита на околната среда и др. Покупката на земя и реализацията на строеж изискват добро проучване и провеждане на процедури, позволяващи строителството с исканите параметри. Проучването на имотите е дейност, която не зависи от администрациите и би могла да бъде извършена в рамките на една-две седмици, дори и при разработване на различни варианти за застрояване. Резултатът от тази дейност е преценка дали конкретният имот става за застрояване и дали е годен за нуждите на инвеститора, както и даване на приблизителна представа за стойността и времето за процедурите, за да се стигне до строителство.

„Мапекс“ изпълнява дейности по предварителна оценка на имотите. Добре е тази оценка да бъде направена, преди да се подпише договор за покупката на имота. Необходим е разговор със заинтересования, за да се преценят неговите очаквания и доколко е реалистично те да бъдат постигнати в конкретното място. Понякога е необходимо по-прецизно определяне на възможния обем на РЗП. Тогава може да се наложи и извършване на геодезически измервания и разработката на различни варианти на застрояване при спазване на изискванията на закона. Втората дейност, която се налага да бъде изпълнена, е провеждане на процедури по промяна или изработване на нов ПУП. Тези процедури изискват търпение от клиента и усилие от различни специалисти. Понякога при проста промяна на регулационна граница процедурата по промяна на ПУП е възможно да стане в рамките на 3-4 месеца, но в общия случай изработването на ПУП е възможно да отнеме и няколко години. В тези процедури се изискват становища или изработване на проекти за осигуряване на доставката на вода, канал и ток, произнасяне на регионалните органи на Министерството на околната среда и водите, на Басейнова дирекция, на Министерството на културата, на КАТ, АПИ, градския транспорт и други. В самата процедура ПУП-ът се обявява на заинтересованите съседи, понякога се прави обществено обсъждане и след това се одобрява от орган на общината.

Направените промени в ПУП се отразяват в Агенция по кадастър. Ако имотът е земеделска земя, е необходимо да се промени статутът на земята в Министерството на земеделието и храните. Изготвянето на такъв проект е една изключително комплексна задача. При възлагането й е важно клиентът да бъде воден в този лабиринт от дейности и процедури. И въпреки нивото на професионализъм и грижа към проекта основният проблем се явява времето за постигане на крайния резултат, а то е трудно предвидимо.

В „Мапекс“ имаме повече от 20 години опит в провеждане на такива процедури. Последните години създадохме и отделен екип от различни специалисти, които професионално да управляват целия процес.

Източник: capital.bg